FAQ – Frequently Asked Questions

Często zadawane pytania na temat zakupu nieruchomości na południowej Florydzie przez obcokrajowców.

1. Jakie są moje bezpośrednie koszty?

1. Wstępny depozyt:

Gdy jesteś gotowy aby szukać domu i złożyć ofertę, większość sprzedających będzie wymagać przynajmniej 5000$ depozytu aby rozważyć twoją ofertę, która musi zostać złożona przez lokalnego agenta w ciągu 24-72 godzin po akceptacji twojej oferty.

2. Dodatkowy depozyt:

Przeważnie po okresie inspekcji domu (5 do 7 dni), dodatkowy depozyt w wysokości 5% do 10% ceny domu jest wymagany przez większość sprzedających. To daje sprzedającym pewność, że nastąpi zamknięcie oferty. Oba depozyty w pełni podlegają zwrotowi (przy zgodzie sprzedającego) w przypadku gdyby transakcja nie doszła do skutku a ty przestrzegałeś warunków umowy.

3. Inspekcja budynku:

Jest wysoce rekomendowane aby przeprowadzić profesjonalną inspekcję budynku, żeby mieć pewność, że się kupuje nieruchomość pozbawioną większych defektów. Z doświadczenia wiemy, że większość nieruchomości ma wady o wartości co najmniej $2500. Koszt inspekcji waha się pomiędzy $200 a $450 w przypadku mieszkania, oraz pomiędzy $500 a $1500 w przypadku domu jednorodzinnego. Opłata ta jest płacona z góry i nie podlega zwrotowi.

4. Koszty hipoteki:

Przeważnie pożyczkodawca pobiera opłatę aplikacyjną w wysokości od $300 do $600. Ta opłata nie ulega zwrotowi i pokrywa koszty wyceny jak i raportu kredytowego.

5. Ocena Zarządcy nieruchomości:

Jeżeli jest wymagana ocena Zarządcy nieruchomości, to koszt takiej oceny wynosi $100 za sprawdzenie historii nieruchomości, koszt nie podlega zwrotowi.

2. Jakie są przeciętne koszty zamknięcia transakcji?

1. Przy opłacie gotówką: mniej niż 1% ceny zakupu.

2. Przy zakupie mieszkania: 4-5% ceny zakupu.

3. Przy zakupie domu: 5-6% ceny zakupu. (ubezpieczenie jest opłacany przy zamknięciu transakcji)

*Twój konsultant pożyczkodawcy przygotuje w przeciągu 3 dni od złożenia aplikacji kosztorys „Good Faith Estimate” który będzie zawierał wszystkie koszty transakcji.

3. Ile wynoszą moje typowe miesięczne koszty?

*przyjęto odsetki w wysokości 7%, czas trwania 30 lat, APR 7.23%, 30% płatności z dołu.

*roczny podatek 1.5% wartości ceny.

4. Jakie podatki od nieruchomości mnie obowiązują?

Przy zakupie nieruchomości na Florydzie, obcokrajowca obowiązują takie same podatki jak osoby z stałym pobytem na Florydzie. Przy zakupie nieruchomości podatek wyniesie około 1,75% do 2,00% ceny sprzedaży w następującym roku.

5. Od czego muszę ubezpieczyć nieruchomość?

1. Mieszkanie: Przy zakupie mieszkania wymagane jest ubezpieczenie od zdarzeń losowych, od huraganu i od powodzi. Jedynym dodatkowym ubezpieczeniem jakiego może będziesz potrzebować to ubezpieczenie swoich prywatnych przedmiotów i wyposażenia. To ubezpieczenie jest opcjonalne.

2. Dom: Jeżeli kupujesz dom i starasz się o dofinansowanie to twój pożyczkodawca będzie wymagał od ciebie ubezpieczenia nieruchomości od zdarzeń losowych, huraganu oraz od powodzi. Po twojej stronie leży zawarcie takiego ubezpieczenia przed zamknięciem transakcji. Znamy wielu ubezpieczycieli którzy mogą się tym zająć za ciebie. Koszty przeważnie wynoszą:

1. Od zdarzeń losowych: 0,25% wartości nieruchomości na rok.

2. Od huraganu: 0,75% wartości nieruchomości na rok.

3. Od powodzi: $350 - $500 na rok

6. Czy mogę zakupić nieruchomość w imieniu firmy?

Zakup w imieniu firmy jest dość popularny. Jest bardzo łatwo założyć firmę na Florydzie, trwa to zaledwie kilka dni. Ale ma to wpływ na opodatkowanie, w celu ustalenia szczegółów prosimy o kontakt z doradcą podatkowym.

7. Jakie są procedury przy zakupie mieszkania?

a. Otrzymasz komplet dokumentów dotyczący zasad i regulacji, praw, sytuacji finansowej itp. w ciągu 5 dni od złożenia i akceptacji oferty. Przysługują 3 dni według prawa na przejrzenie tej dokumentacji, w ciągu tych 3 dni można zrezygnować z transakcji i otrzymać z powrotem cały swój depozyt.

b. Istnieje możliwość, że będzie wymagane przedstawienie zaświadczenia o dochodach z kraju zamieszkania, zaświadczenie o miejscu zamieszkania, o miejscu zatrudnienia oraz o informacji bankowej. Jest to normalna procedura zarówno w przypadku obcokrajowców jak i rodzimych Amerykanów. Czasem, osobisty wywiad jest wymagany ale jest to ustalane indywidualnie dla danej oferty.

c. W przypadku remontu mieszkania należy przestrzegać surowych procedur dotyczących czasu pracy robotników, licencji itp.

8. Czy są jakieś ograniczenia sprzedaży nieruchomości na Florydzie?

Jeżeli sprzedajesz swoja nieruchomość i jesteś obcokrajowcem, przeważnie title company zatrzyma 10% ceny sprzedaży przez 6 miesięcy, aż udowodnisz, że wszystkie wymagane podatki zostały zapłacone. Mogą istnieć wyjątki od tej zasady, w celu wyjaśnień prosimy o kontakt z doradcą podatkowym.

9. Jak działa finansowanie?

1. Stopa odsetek:

• MTA ARM: Stała stopa oprocentowania przez miesiąc, później stopa może się zmieniać miesięcznie. Ten rodzaj kredytu hipotecznego może inajprawdopodobniej będzie miał ujemną amortyzację!

• 1/1 ARM: Stała stopa odsetek przez 1 rok, później stopa może zmieniać się raz na rok;

• 3/1 ARM: Stała stopa odsetek przez 3 lata, później stopa może zmieniać się raz na rok;

• 5/1 ARM: Stała stopa odsetek przez 5 lat, później stopa może zmieniać się raz na rok;

• Stała stopa oprocentowania: Stopa odsetek pozostaje taka sama przez cały okres kredytowania.

Proszę zauważyć, że zmienne stopy oprocentowania (ARM) są niższe, niż oprocentowanie stałe; jeśli jednak klient nie planuje zachowania nieruchomości dłużej niż przez okres 1-5 lat, doradza się, aby wybrać jeden z wariantów oprocentowania ARM opisanego powyżej.

2. Nabycie nieruchomości:

Nabycie nieruchomości od właściciela zamieszkującego w danej nieruchomości, daje możliwość uzyskania “najlepszych warunków” zakupu, a nieruchomość inwestycyjna będzie trochę droższa ze względu na hipotekę.

• Nieruchomość zamieszkana;

• Drugi dom;

• Inwestycja.

3. Prawo Własności:

Możemy nabyć różne prawa własności do nieruchomości. Nie ma to jednak wpływu na przepisy dotyczące hipoteki.

• Wyłączne prawo własności;

• Wspólne prawo własności;

• Trust rodzinny (powiernictwo);

• Własność korporacji/ firmy (właściciel firmy jest odpowiedzialny za sprawy dot. Hipoteki).

4. Wymagania finansowe:

• Wkład własny: 20-30% ceny nabycia (w zależności od rodzaju nieruchomości I kredytodawcy)

• Koszty transakcji: około 5%

• Brak weryfikacji aktywów: W przypadku, gdy bank zaświadczy, że na rachunku w banku amerykańskim są zdeponowane środki wystarczające na pokrycie płatności z dołu + kosztów końcowych i 6-cio miesięczne rezerwy na pokrycie PITI (Kapitał, Odsetki, Podatki, Ubezpieczenie) przez okres co najmniej 60-90 dni przed terminem zakończenia realizacji transakcji. Fundusze pochodzące z działalności gospodarczej: mogą być wykorzystane, jeżeli wykazane jest, że kredytobiorca jest w 100% właścicielem danej firmy i ma prawo korzystania z jej środków finansowych.

Darowizny: niedozwolone

• Płatność z góry: Koszty z tytułu kontroli banku mającej na celu ocenę wiarygodności i terminowości realizacji inwestycji kredytobiorcy i zabezpieczenie interesów nabywcy (około 775 $), które są niezbędne przy każdym kredycie. Szacowana jest rzeczywista wartość nieruchomości, a zatem określa się, czy nieruchomość faktycznie warta jest ceny, po której jest sprzedawana.

• Wielokrotnie koszty takich kontroli są mniejsze niż szacowano, a pozostała różnica z 775 $ jest zwracana nabywcy.

• Ubezpieczenie Nieruchomości przez Właściciela płatna z góry za pierwszy rok (wielokrotnie może być opłacana w chwili końcowej realizacji umowy "zamknięcia umowy" i wliczona w koszty końcowe).

5. Dokumentacja:

Wszystkie dokumenty muszą być przetłumaczone na język angielski, a waluta wymieniona na dolary amerykańskie USD:

• Uwierzytelniona kopia ważnego paszportu i wizy

• Poświadczenie zatrudnienia:

1. Wynagrodzenie: Pismo od pracodawcy (podane dane typu nazwa firmy, adres numer telefonu) poświadczające liczbę lat zatrudnienia (minimum 2lata), stanowisko, dochód roczny w USD,

2. Osoby prowadzące własną działalność: Pismo od Niezależnego Biegłego Rewidenta na oficjalnym druku urzędowym druku poświadczające dane firmowe kredytobiorcy (nazwa firmy i adres, roczny dochód w USD).

• Kryteria przyznania kredytu: 1-3 rekomendacje kredytowe (w zależności od wymogów kredytodawcy) z kraju pochodzenia (co najmniej jeden z nich musi pochodzić od banku). Większość kredytodawców domaga się jednego pisma/rekomendacji wystawionego przez instytucję finansową i akceptuje inne pisma wystawione przez np. współpracowników, przyjaciół jako rekomendacje osobiste.

6. Kary z tytułu wcześniejszej spłaty:

Proszę zwrócić uwagę na to, że niektóre umowy kredytowe będą zwierały kary za wcześniejszą spłatę w okresie od 1- 3 lat. Oznacza to, że jeżeli nabywca spłaci kredyt w okresie pierwszych 3 lat, mogą być zastosowane kary z tytułu wcześniejszej spłaty. Niemniej, istotnym jest fakt, że część kredytodawców stosuje tzw. “miękkie” kary z tytułu wcześniejszej spłaty, co oznacza, że jeżeli nabywca sprzeda nieruchomość, nie będzie musiał ponosić kary z tytułu wcześniejszej spłaty (kara ma jedynie zastosowanie w sytuacji, gdy spłaca się wcześniej kredyt i zatrzymuje nieruchomość). Mimo wszystko, ważnym jest, abyśmy wiedzieli z wyprzedzeniem, czy klient zamierza sprzedać nieruchomość przed okresem 3 lat, aby móc zaoferować kredyt nie zawierający kar z tytułu wcześniejszej spłaty, jeżeli jest to możliwe.